Helft huizenbeleggers kiest voor buitenland, 'gevolgen voor woningzoekers'
Vastgoedinvesteerders doen massaal hun huurhuizen van de hand. In 2024 verkochten ze ruim 27.000 woningen meer dan ze kochten. Bijna de helft van de particuliere investeerders zegt dat ze de opbrengsten daarvan opnieuw willen investeren, maar dan buiten Nederland.
Dat blijkt uit een enquête van Nieuwsuur, ingevuld door ruim 500 vastgoedinvesteerders. Met name Spanje is populair.
'Vleermuizen en krakers'
Martijn Lentze is al zes jaar bezig met de verbouwing van een oude kerk in Den Haag. Er moeten daar 36 appartementen komen. "Eerst drie jaar wachten op een vergunning, daarna anderhalf jaar stilstand door beschermde vleermuizen. En toen kwamen er ook nog krakers", zegt hij.
Maar de grootste tegenvaller voor hem en veel andere investeerders is de Wet betaalbare huur: sinds media 2024 mogen verhuurders niet meer zelf de huur bepalen, maar bepaalt een puntensysteem de maximale prijs. Ook is vastgoed zwaarder belast. Voormalige woonminister Hugo de Jonge wilde met de wet de verhuurdersmarkt eerlijker maken, maar investeerders zeggen dat hij er ondernemers het land mee uitjaagt.
Vastgoedinvesteerders verkochten in 2024 ruim 27.000 meer woningen dan ze kochten. Een vertienvoudiging ten opzichte van twee jaar daarvoor:
Lentze renoveert al twintig jaar woningen in zijn stad Den Haag. Maar waar hij eerder woningen splitste, opknapte en verhuurde, verkoopt hij zijn huurhuizen nu. "We zijn de afgelopen jaren neergezet als het probleem. Terwijl wij juist woningen toevoegden, straatbeelden opknapten, panden transformeerden. Dat is nu verliesgevend", zegt Lentze, die naar eigen zeggen de afgelopen jaren honderden huizen toevoegde aan de huurmarkt. Inmiddels staat driekwart van zijn vastgoedportefeuille op de nominatie voor verkoop.
'Bos bloemen naar De Jonge'
Veel investeerders zoeken hun heil nu in Spanje, blijkt uit de enquête (28 procent). Ook Duitsland (13 procent) en Frankrijk (11 procent) worden genoemd.
Niek Verra van verhuurbrancheorganisatie Vastgoed Belang zegt dat 77 procent van de particuliere verhuurders sinds 2023 woningen heeft verkocht, of van plan is om dat te doen. Dat is slecht nieuws voor de Nederlandse bouwambities, zegt hij. "Er is in totaal zo'n 400 miljard nodig om het woningtekort op te lossen. De private verhuursector realiseerde in het verleden tienduizenden nieuwe woningen per jaar. Maar de verkoopopbrengsten van de huurwoningen stromen nu grotendeels de Nederlandse woningmarkt uit."
Erwin Hartgring, makelaar bij Spaanse Droomhuizen, merkt een duidelijke trend. "Twee jaar geleden hadden we nauwelijks gesprekken met Nederlandse beleggers. Nu zijn het er twee tot drie per week. Ze willen weten: waar moet ik investeren, wat is de huurmarkt hier? Elke vrijdag een bos bloemen naar Hugo de Jonge, zeg ik weleens gekscherend. Hij bezorgde ons een hele nieuwe groep klanten."
Spanjaarden zijn niet allemaal blij met de buitenlandse investeerders. Zelf kunnen ze de nieuwe appartementen, veelal verhuurd aan expats, meestal niet betalen. Een Nederlandse makelaar gaat erover in discussie met een kritische actievoerder:
Ook Lentze richt zijn pijlen nu op Spaanse projecten. Met de opbrengst van de verkoop van zijn huizen in Den Haag koopt hij panden in Valencia die hij renoveert en verhuurt. "Valencia lijkt op Den Haag: 600.000 inwoners, een stad aan zee. Alleen het weer is beter. En investeren loont er nog."
Met zijn renovaties plaatst hij bijvoorbeeld extra bouwlagen op oude panden, een techniek die hij in Nederland vaak toepaste. "Hier kun je bestaande gebouwen nog nieuw leven geven." Toch heeft hij ook een dubbel gevoel: "In Nederland zijn honderden miljoenen nodig om woningen te realiseren. Dat geld vloeit nu weg. Ik zou het liefst in Den Haag blijven investeren, maar het kan gewoon niet meer uit."
Universitair hoofddocent Matthijs Korevaar (Erasmus School of Economics) vindt het zorgelijk. Hij schat dat 70 procent van de nieuwe private huurwoningen in Nederland gefinancierd wordt door particuliere investeerders. "Bovendien voegen particulieren als enigen veel van die woningen toe door te splitsen en te transformeren. Deze investeerders krijg je ook niet zomaar weer terug. Dus dit heeft gevolgen voor starters, studenten, gescheiden mensen en arbeidsmigranten."